Jest to tzw. skutek silniejszy. Odnosząc się do przywoływanego już przykładu sprzedaży nieruchomości, jeżeli umowa przedwstępna zawarta jest w formie aktu notarialnego, zaś sprzedawca uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, wówczas kupującemu przysługuje prawo dochodzenia zawarcia tej umowy. 37. Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości gruntowej cudzoziemcowi; 38. Umowa przedwstępna o zniesienie współwłasności nieruchomości; 39. Rozwiązanie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości; 40. Warunkowa umowa sprzedaży nieruchomości na obszarze rewitalizacji; 41. Umowa przeniesienia własności nieruchomości (po Zadatek w umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości. 12 maja, 2020 Patrycja Pietryka. Zadatek nie jest obowiązkowym elementem umowy – strony mogą ułożyć stosunek umowny wg swojego uznania (swoboda umów), jednak zapis o zadatku daje zabezpieczenie zarówno dla kupującego jak i sprzedającego, wobec czego warto o tym pomyśleć, by Umowa sprzedaży nieruchomości to formalny dokument, w którym strony uzgadniają warunki sprzedaży lub kupna jakiejś nieruchomości. Jej wzór jest uzależniony od przedmiotu umowy. W tym przypadku zawiera ona także elementy, które normalnie znalazłyby się w akcie notarialnym sprzedaży. O. przedmiot umowy – przeniesienie nieruchomości 1. Wydanie nieruchomości Kupującemu nastąpi w terminie 7 dni od podpisania niniejszej umowy. Do tej daty Sprzedający zobowiązuje się sprzedawany lokal opuścić wraz ze wszystkimi osobami i rzeczami prawa jego reprezentującymi oraz wydać go nabywcy. [Prawo pierwokupu] Nieruchomość, której dotyczy warunkowa umowa sprzedaży, jest nieruchomością rolną w rozumieniu przepisów kodeksu cywilnego (art. 46 1 k.c.). 1 Przemawia za tym zarówno jej faktyczne przeznaczenie, jak i dane z ewidencji gruntów i budynków. 2 Obrót nieruchomościami rolnymi podlega szczególnym ograniczeniom. Podstawą formułowania roszczeń o przeniesienie własności nieruchomości poza wymienioną umową przedwstępną jest też umowa zobowiązująca, czyli tzw. warunkowa umowa sprzedaży. 01-09-2006, 16:39. Umowa warunkowa jest normalną umową sprzedaży ( w tym przypadku). Różnica jest tylko taka, że aby wydać przedmiot sprzedaży musi być spełniony określony warunek - a ten został spełniony. Aby zmienić zapisy Umowy potrzebna jest zgoda obu stron. Warunkowa umowa sprzedaży dotyczy sytuacji, w której sprzedający sprzedaje daną nieruchomość osobie kupującej pod pewnym warunkiem, na mocy którego twarz trzecia jako uprawniony podmiot nie wykona prawa pierwokupu, stronami w tym przypadku jest kupujący i deweloper, a przedmiotem umowy jest nieruchomość oraz jej cena. Umowa przedwstępna stanowi, że zawarcie umowy przyrzeczonej nastąpi 10. dnia roboczego po ziszczeniu się ostatniego z warunków Umowy przedwstępnej, jednak nie później niż do 31 lipca 2012 r. XOLPuHd. Uważam, że opcja umowy warunkowej (i to z zapłatą 90% ceny) byłaby da kupującego bardzo niekorzystna i niewygodna w razie problemów z odbiorem końcowym. Dlatego lepsze jest zawarcie umowy przedwstępnej określającej wszelkie warunki sprzedaży, w tym także jako datę zawarcia umowy przyrzeczonej zawarto by warunek dokonania końcowych odbiorów i przedłożenia w tym zakresie odpowiedniej dokumentacji. Oczywiście data zawarcia umowy przyrzeczonej nie mogłaby być tylko oparta o warunek do spełnienia w zakresie odbioru budynku do użytkowania. Dlatego też umowa przedwstępna ponad ten warunek zawierałaby datę graniczną określoną w dniu, miesiącu i roku. Taka klauzula wówczas stanowi bezpieczne ograniczenie. W takiej sytuacji umowa przedwstępna powinna zawierać także prawo strony kupującej do odstąpienia od zawarcia umowy przyrzeczonej, gdyby nie doszło do odbioru mimo upływu czasu do daty granicznej określonej co do dnia, miesiąca i roku. Natomiast sprzedający nie miałby skutecznego żądania o zawarcie umowy przyrzeczonej, czy uzyskania orzeczenia zastępczego, bowiem z jego strony nie zostałby dopełniony (wykonany) tenże warunek odbioru budynku. Podsumowując, doradzam w takim przypadku (rozumiem, że odbiór może być problematyczny) zawarcie umowy przedwstępnej na powyższych zasadach, wówczas kupującemu pozostaje – w razie niespełnienia warunku w dacie granicznej – albo odstąpienie od zawarcia umowy przyrzeczonej bez jakichkolwiek konsekwencji, ze zwrotem podwójnego zadatku (gdyby go wpłacił), albo mimo niespełnienia warunku – zawarcie umowy przyrzeczonej odpowiednio uwzględniającej stan budowlany i zakres odbioru (brak, warunki, termin). Na koniec dodam, że strony mogą w umowie przedwstępnej także przewidywać prolongowanie terminu (daty granicznej) w razie braku spełnienia warunku odbioru końcowego. W takim przypadku dobrze byłoby także taki przesunięty termin ograniczyć czasowo, na przykład nie dalej niż o kolejne 3 miesiące od daty zawarcia aneksu. Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼ Zapytaj prawnika - porady prawne online . Tak orzekł Sąd Najwyższy w wyroku z 20 marca 2014 r. (II CSK 292/13). Powódka wniosła pozew do sądu, ?w którym domagała się zobowiązania pozwanych do złożenia oświadczenia woli ?w przedmiocie zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości. Wskazała, że do zawarcia takiej umowy pozwani zobowiązali się w umowie przedwstępnej, zawartej w formie aktu notarialnego. Wobec oddalenia powództwa powódka wniosła apelację, której sąd apelacyjny nie uwzględnił. Wskazał on, że w postępowaniu o wydanie orzeczenia zastępującego oświadczenie woli ocenia się treść umowy przedwstępnej w odniesieniu do chwili jej zawarcia, a nie chwili dochodzenia roszczenia umowy przyrzeczonej. W ocenie tego sądu umowa przedwstępna była nieważna i nie mogła stanowić podstawy do dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej z powodu braku zastrzeżenia w umowie przedwstępnej warunku nieskorzystania z prawa pierwokupu przez Agencję Nieruchomości Rolnych. Tym samym naruszony został art. 599 § 2 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym jeżeli prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi albo dzierżawcy, to sprzedaż dokonana bezwarunkowo jest nieważna. Wobec braku zastrzeżenia w umowie przedwstępnej postanowienia w przedmiocie nieskorzystania przez uprawnionego z ustawowego prawa pierwokupu umowa przyrzeczona nie mogła być skutecznie zawarta wobec nieważności samej umowy przedwstępnej. Powódka wniosła skargę kasacyjną, wskazując, że instytucja pierwokupu odnosi się do umowy sprzedaży nieruchomości, a nie do umowy przedwstępnej zobowiązującej do dokonania sprzedaży, wobec czego nie wpływa na jej ważność. Sąd Najwyższy podzielił stanowisko powódki. Podkreślił, że ustawowe prawo pierwokupu nie jest elementem przedmiotowo istotnym przyrzeczonej umowy sprzedaży, a jedynie warunkiem prawnym, który strony umowy przedwstępnej muszą uwzględniać i przy jej zawieraniu i który wpływa na sposób wykonania zobowiązań wynikających z umowy przedwstępnej, ale nie na samą ważność tejże umowy przedwstępnej. Dlatego brak zastrzeżenia w umowie przedwstępnej postanowienia ?w przedmiocie nieskorzystania przez uprawnionego z ustawowego prawa pierwokupu bądź brak wskazania skutków skorzystania przez uprawnionego z tego ustawowego prawa nie powoduje nieważności umowy przedwstępnej. —Jarosław Hein Komentarz autora Jarosław ?Hein, adwokat i associate ?partner w gliwickim biurze?Rödl & Partner W kwestii poruszonej w komentowanym wyroku brak jest w orzecznictwie jednolitego stanowiska. Zgodnie z jednym z wyrażanych poglądów – zaprezentowanym w ww. wyroku – który odwołuje się do wykładni literalnej art. 599 § 2 oraz do jego szczególnego charakteru, cytowany przepis dotyczy wyłącznie umowy sprzedaży, a nie przedwstępnej umowy sprzedaży, wobec czego nie wpływa na jej ważność. W postępowaniu sądowym w przedmiocie roszczenia o zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości sąd ustala bowiem treść tej umowy z uwzględnieniem zarówno postanowień umowy przedwstępnej, jak również obowiązujących norm prawnych, zasad współżycia społecznego i ustalonych zwyczajów, a orzeczenie sądu zastępujące przyrzeczoną umowę sprzedaży nie musi się ograniczać wyłącznie do ścisłej treści postanowień wynikających z umowy przedwstępnej (tak również np. wyrok SN ?z 24 listopada 2009 r., V CSK 163/09). Ta ostatnia zobowiązuje jedynie do zawarcia umowy przyrzeczonej, natomiast zachowania stron określa dopiero umowa przyrzeczona, ?i to z uwzględnieniem ograniczeń wynikających z obowiązującego stanu prawnego – wówczas jest pole do uwzględnienia ewentualnych ograniczeń wynikających z art. 599 § 2 Brak oświadczenia uprawnionego z ustawowego prawa pierwokupu o skorzystaniu z tego prawa do chwili nadejścia terminu zawarcia umowy przyrzeczonej oznacza, że zobowiązanie ?z umowy przedwstępnej nie będzie mogło być wykonane, a skutki jego niewykonania będą podlegały ocenie na podstawie treści umowy przedwstępnej i obowiązujących przepisów. Zgodnie z drugim, odmiennym poglądem, warunek w postaci nieskorzystania przez uprawnionego z ustawowego prawa pierwokupu (bądź wskazanie skutków skorzystania przez uprawnionego z tego ustawowego prawa), jako warunek prawny, którego niezachowanie powoduje bezwzględną nieważność umowy, stanowi element przedmiotowo istotny umowy. Z tego ?względu w świetle wymagań z art. 389 dotyczących treści umowy przedwstępnej przedmiotowy warunek musi się w umowie przedwstępnej znaleźć pod rygorem jej bezwzględnej nieważności. Za przyjęciem takiego stanowiska przemawia to, że gdyby umowa przedwstępna bez warunku prawa pierwokupu została zrealizowana, to wówczas zawarto by bezwzględnie nieważną umowę przyrzeczoną. Prawo nie może zatem dopuszczać umowy przedwstępnej w takim kształcie, który sankcjonowałby powstawanie ?w rezultacie jej realizacji umowy nieważnej ?(tak np. wyrok SN z 21 stycznia 2010 r., I CSK 239/09). Pogląd taki wypływa ze stanowiska, że orzeczenie sądu zastępujące umowę przyrzeczoną czy też sama umowa przyrzeczona musi się ściśle pokrywać ?z brzmieniem postanowień umowy przedwstępnej. Wydaje się zatem, że mimo wydania przez Sąd Najwyższy komentowanego wyroku, istniejąca rozbieżność poglądów odnośnie do konieczności zamieszczenia w treści umowy przedwstępnej sprzedaży warunku prawa pierwokupu skutkować będzie w praktyce gospodarczej umieszczaniem w treści umowy przedwstępnej warunku z art. 599 § 2 W poniższym artykule wyjaśniamy, jakie dokumenty musimy mieć, aby podpisać umowę przedwstępną. Czym jest umowa przedwstępna i po co się ją zawieraUmowa przedwstępna to umowa cywilnoprawna, którą podpisuje się przed podpisaniem właściwej umowy przyrzeczonej kupna-sprzedaży. Podpisujemy ją, by mieć pewność, że dana nieruchomość zostanie sprzedana nam, bo np. chcemy ubiegać się o kredyt hipoteczny. Jest to więc opcja dla zdecydowanych. Umowę taką można podpisać notarialnie i jest to najrozsądniejsze wyjście szczególnie w przypadku zadatku, jednak wtedy opłacić musimy takie notarialną. Można podpisać również umowę przedwstępną bez udziału notariusza, jedynie ze notarialna za podpisanie umowy przedwstępnej wynosi:wartość do 3000 zł – 100 zł;wartość powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł;wartość powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł;wartość powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł; wartość powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł;wartość powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł;wartość powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zawierać powinna umowa przedwstępnaUmowa przedwstępna, czy to spisana u notariusza, czy bez niego powinna zawierać: Dane kupującego i dane wszystkich właścicieli lub ich pełnomocników;Czas i miejsce podpisania umowy;Informacje o nieruchomości- numer księgi wieczystej, położenie, adres, powierzchnię, przeznaczenie;Termin zawarcia umowy kupna-sprzedaży;Cenę działki oraz wielkość zaliczki lub zadatku wraz z datą ich wpłacenia;Warunki transakcji i wypowiedzenia umowy;Oświadczenie właściciela działki o tym, że pozbawiona jest prawnych wad i że naprawdę jest jej właścicielem;Umowa przedwstępna, zaliczka czy zadatekPrzy podpisywaniu umowy przedwstępnej należy wcześniej zastanowić się, czy wolimy skorzystać z zaliczki, czy zadatku, bo trzeba to będzie wymienić w umowie, a każde z nich ma inną moc prawną. Umowa przedwstępna z zaliczką to najprostsza wersja, ale dająca nam najmniej gwarancji. Zaliczka sama w sobie jest już dużym wydatkiem i wpłacenie jej sprzedającemu i jego zgoda na podpisanie umowy przedwstępnej powinny być dużą gwarancją, że dane mieszkanie czy dom zostaną sprzedane nam. Jednak zaliczka w przypadku rezygnacji jest całkowicie zwrotna, więc ta gwarancja nie jest na tyle mocna, by ubiegać się z nią o kredyt. Dlatego pewnym, ale też ryzykownym rozwiązaniem jest zadatek, który przy podpisywaniu umowy przedwstępnej daje nam większe gwarancje. Zadatek nie jest bowiem zwrotny i jeśli zdecydujemy się zrezygnować z kupna nieruchomości, zostanie on u sprzedającego. Jest to świetna opcja w przypadku ubiegania się o kredyt hipoteczny na konkretną nieruchomość. Przyznanie kredytu może trwać, a zadatek nie dość, że można wpisać do wkładu własnego, to jeszcze gwarantuje nam, że właściciel się nie wycofa i nie będziemy musieli wszystkiego odkręcać. Dlaczego? Sprzedający nieruchomość w przypadku umówienia się na zadatek, nie zaliczkę podczas podpisywania umowy przedwstępnej będzie musiał oddać nam dwu krotność zadatku, jeśli wycofa się z umowy, jest to więc wystarczająco mocna bariera. Dokumenty wymagane przy podpisywaniu umowy przedwstępnej Umowa przedwstępna kupna-sprzedaży nieruchomości podpisywana u notariusza wymaga posiadania konkretnych dokumentów w momencie jej podpisywania, które dołączone zostaną do należy przede wszystkim dokument tożsamości, a jeśli to firma kupuje bądź sprzedaje nieruchomość, wymagane jest akt założycielski spółki, statut lub umowa spółki, niezbędne w umowie uchwały oraz zgody nieruchomości takie jak:Podstawa nabycia, czyli: wypis z aktu notarialnego umowy sprzedaży czy darowizny lub akt poświadczenia dziedziczenia, lub prawomocne postanowienie Sądu o stwierdzeniu nabycia z aktu notarialne, który dokumentuje umowę majątkową, jeśli została zawarta. Oceń artykuł: Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania - dokumenty Średnia 5/5 na podstawie 20 opinii.